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토지거래허가구역? 실제는 주택거래허가 2020년 6월 삼성동∼잠실동 일원에 ‘국제교류복합지구’ 마스터플랜을 발표할 당시, 서울시는 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동을 ‘토지거래허가구역’으로 지정하였다. 이후 공공 또는 신속통합기획 재개발 후보지, 주요 재건축단지(이상 서울시 지정), 용산국제업무단지 예정지(국토교통부 지정) 부근도 토지거래허가구역이 되었다. 그런데 이 지역에는 나대지가 거의 없으며 대부분이 지상건물과 그 부지를 함께 있는 복합부동산*이다. 도시 내 복합건축물로서 주택, 아파트, 업무용빌딩, 상가건물, 오피스텔 등이 있지만 정책당국이 가장 신경쓰는 것은 아파트 거래이다. 대형 호재가 생겨 주변 아파트 시세가 크게 오르고 이 것이 지역을 넘어서 확산되는 것을 두려워 하는 것이다. (* ‘복합부동산’이란 토지와 그 토지위의 정착물.. 2022. 9. 28.
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 1962년 이후 수도권 인구 집중에 대응하여 정부는 대규모 주택 건설을 위해 대한주택공사(현 LH공사)를 설립하고, 대규모 택지개발, 신도시 건설 등 주택공급 확대를 꾸준히 추진해왔다. 만성적인 수요초과가 지속되는 가운데 집을 사거나 분양만 받으면 집값이 올랐고 전국적으로 ‘떴다방’, ‘복부인’ 등 투기세력이 만연하였다. 이러한 역사 속에 정부는 때때로 ‘부동산투기 억제 특별조치세, ‘분양가상한제’, ‘전매제한’. LTVᆞDTI 규제’와 같은 투기억제 대책을 내놓기도 했다. 이러한 정책은 대체로 특정 지역이 아닌 전국을 대상으로 시행했던 것이 특징적이다. 이와는 달리 2000년대 들어서는 문제가 발생하거나 가능성이 있는 지역만 대상으로 하는 타겟(target) 규제가 본격적으로 시작되었다. 2002년9월.. 2022. 9. 21.
종합부동산세 때문에 다주택자 집 팔아야 해? 종합부동산세(줄여서 종부세)는 태생부터 기형적인 세목이다. 참여정부(노무현 대통령) 때 서울 집값이 폭등하자 중앙정부는 엉뚱하게도 재산세를 강화하는 정책을 시도했다. 그때 이에 반발한 강남구 등이 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시켰다. 이에 중앙 정부는 “이후 누구도 쉽게 손대지 못하게 「대못」을 박겠다”*며 지방정부가 손댈 수 없는 국세인 종합부동산세를 신설하여 2005년부터 시행했다. 이후 2008년에 일부위헌(세대 합산 부과) 판결로 기세가 꺾였다. 그리고 부동산 경기가 침체기로 들어서면서 세월이 흘렀다. 그러나 문재인 정부에 들어서면서 정책실패로 집값이 말그대로 폭등국면에 접어들었는데 이에 코로나-19 팬데믹에 따른 전세계적인 유동성 살포가 기름을 부었다. 이에 정부는 법 제정 13년만인 201.. 2022. 9. 15.
수익용부동산의 가격 결정 원리 수익용부동산*은 이론적으로는 가계가 자가사용하는 주택을 제외한 모든 부동산이라 정의할 수 있다. 그 이유는 이 종류에 속하는 부동산의 소유자는, 적극적이던 소극적이던, 이익의 실현을 목적으로 하기 때문이다. 미국에서는 ‘commercial real estate’이라 칭하는데 우리나라에서도 흔히 ‘상업용부동산’이라 불리기도 한다. (* 여기에서 수익용부동산이라 함은 이 시리즈 ’07 물건가치 분석에 유용한 부동산 구분법’에서 구분한 바에 따른다.) 그 이름에 내포되어 있는 바와 같이(이론적으로) 수익용부동산은 이익 창출을 목적으로 소유하고 운용된다. 이익을 창출하는 대상은 부동산이 아니더라도 금융자산, 상품 등 대체자산이 얼마든지 있다. 이러한 배경에서 수익부동산은 물리적으로 ‘공간’이면서도 경제적으로 ‘.. 2022. 9. 10.
주거용부동산의 가격 형성 원리 부동산 고유의 특성에서 비롯되는 가격 부동산은 통상 자연적 특성으로 부동성, 부증성, 개별성, 연속성 등을 가지는데, 이 중 부동성과 부증성은 자원으로써 희소성을 유발한다. 한편, 인문적 특성으로 다양성, 분합가능성, 가변성을 가진다. 가변성은 구체적으로 사회적 가변성(인구, 환경), 경제적 가변성(소득 창출, 개발), 행정적 가변성(도시구획, 이용규제, 교통)등으로 나뉘는데 이들 모두가 부동산 효용의 변동을 초래한다. 이들 특성은 경제적으로 희소성을 유발하거나 부동산의 효용을 변동시켜 가격을 결정하거나 변동시키는 것이다. 즉 부동산의 특성이 곧 가격 형성의 원천이라 할 수 있다. 부동산의 특성과 경제적 영향 이를 경제학적으로 해석하여 요약하면 다음과 같이 표현할 수 있다. 어떤 재화이든지 공급이 한정적.. 2022. 9. 5.
물건가치 분석에 유용한 부동산 구분법 경제적인 개념에서 볼 때, 부동산은 생산요소, 소비재로 대별되며, 부수적으로 상품 또는 자산ᆞ자본으로서의 특성도 함께 가지고 있다. 생산요소*로써 대표적인 것이 농토, 공장, 물류시설, 상가, 오피스, 데이터센터 등이다. 소비재**로써 대표적인 것은 아파트, 단독주택, 다세대ᆞ연립주택 등이다. (* 현업에서 통칭 상업용부동산으로 부름, ** 현업에서 통칭 주거용부동산으로 부름) 한편 부동산 가치를 제대로 측정하기 위해서는 이와는 달리 가치창출의 측면에서 분류해 볼 필요가 있다. 먼저 생산요소로서 부동산은 생산주체의 소유물로 자가사용되는 것도 있고 소유자가 생산주체인 타인이나 타 기업에게 사용수익하게 하는 것도 있다. 소비재로써의 부동산은 주로 소유자 본인이 직접 거주하지만, 타인에게 빌려주는 경우도 많다.. 2022. 9. 3.

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