물건가치 분석에 유용한 부동산 구분법

경제적인 개념에서 볼 때, 부동산은 생산요소, 소비재로 대별되며, 부수적으로 상품 또는 자산ᆞ자본으로서의 특성도 함께 가지고 있다. 생산요소*로써 대표적인 것이 농토, 공장, 물류시설, 상가, 오피스, 데이터센터 등이다. 소비재**로써 대표적인 것은 아파트, 단독주택, 다세대ᆞ연립주택 등이다.
(* 현업에서 통칭 상업용부동산으로 부름, ** 현업에서 통칭 주거용부동산으로 부름)
한편 부동산 가치를 제대로 측정하기 위해서는 이와는 달리 가치창출의 측면에서 분류해 볼 필요가 있다. 먼저 생산요소로서 부동산은 생산주체의 소유물로 자가사용되는 것도 있고 소유자가 생산주체인 타인이나 타 기업에게 사용수익하게 하는 것도 있다. 소비재로써의 부동산은 주로 소유자 본인이 직접 거주하지만, 타인에게 빌려주는 경우도 많다.
소비재로서의 부동산 중 자가사용인 경우는 통상 거주(소비)가 주목적이 되고 수익(시세차익) 획득은 부수적 목적이라 할 수 있다. 물론 이를 뒤바꿔 노리는 경우도 적지 않지만 정상적은 아니다. 이에 비해 타인에게 빌려주고 있는 경우에는 임대수익과 시세차익을 목적으로 한다.
생산요소로서의 부동산을 임대하는 소유자도 물론 임대수익과 시세차익을 목적으로 한다. 이를 자체 생산 또는 영업활동에 직접 사용하는 경우에도 합리적인 기업가라면 해당 부동산의 임차사용과 소유사용을 비교하여 유리한 쪽을 선택할 것이다. 즉 생산요소인 부동산의 매수를 결정할 때도 기업가는 이익 극대화를 염두에 둔다고 할 수 있다.
이제 생산요소로써의 부동산들과 주택(소비재 부동산) 중 임대 목적인 것은 수익 창출을목적으로 하는 점에서 동일하다. 필자는 이를 ‘수익용부동산’으로 정의한다. 이 부류는 필연적으로 채권ᆞ예금, 주식 등 대체자산과 경쟁 관계에 있게 된다. 한국의 경우 1990년대 이전 개발시대에 이러한 대체 관계가 모호했었지만***, 외환위기 이후 IMF가 주도한 경제 전반의 구조조정을 거치면서 2000년 이후 사정이 달라졌다. 부동산을 마땅히 유동성과 수익성을 가져야 하는 진정한 자산으로 여기게 된 것이다.
(*** 고속 성장 속에 만성적 자원부족 상태가 지속되는 가운데, 부동산은 종류 불문하고 무조건 사서 가지고 있는 것만으로 엄청난 수익을 거두는 시대가 지속되었다.)
이에 비해 순전히 자가거주 목적의 소비재 부동산(주택)은, 일반적 구매 동기는 소비(거주) 목적이다. 이로써 수요자는 주거 안정을 성취하고자 하는 것이지 처음부터 수익(시세차익) 창출에 동기가 있다고 보기는 어렵다. 나는 ‘주거용부동산’ 개념을 이 부류에 한정하여 규정****한다.
(**** 미국에서는 개인 소유의 자가주택을 제외한, 수익을 추구하는 모든 부동산을 ‘Commercial Real Estate’로 정의한다.)
종합하여 말하자면, 주거용부동산(자가거주 주택)은 소비 목적으로 소요하는 것이므로, 소비자가 얻는 효용을 바탕으로 소비자 시장이 형성되는 것이다. 이에 비해 수익용 부동산(생산요소 부동산과 임대 주택)은 이익 실현을 목적으로 소요하므로, 수익률을 바탕으로 투자자 시장이 형성되는 것이 당연하다. 현실에서 통상적으로 이들을 모두 ‘부동산’이라는 큰 테두리 내에서 다룬다. 그러나 이 두 부류는 취급되는 시장이 다른 만큼, 서로 전혀 다른 차원에서 가치를 찾고 가격체계를 다루어야 한다.

부동산과 자산의 관계