수익용부동산의 가격 결정 원리

수익용부동산*은 이론적으로는 가계가 자가사용하는 주택을 제외한 모든 부동산이라 정의할 수 있다. 그 이유는 이 종류에 속하는 부동산의 소유자는, 적극적이던 소극적이던, 이익의 실현을 목적으로 하기 때문이다. 미국에서는 ‘commercial real estate’이라 칭하는데 우리나라에서도 흔히 ‘상업용부동산’이라 불리기도 한다.
(* 여기에서 수익용부동산이라 함은 이 시리즈 ’07  물건가치 분석에 유용한 부동산 구분법’에서 구분한 바에 따른다.)

그 이름에 내포되어 있는 바와 같이(이론적으로) 수익용부동산은 이익 창출을 목적으로 소유하고 운용된다. 이익을 창출하는 대상은 부동산이 아니더라도 금융자산, 상품 등 대체자산이 얼마든지 있다. 이러한 배경에서 수익부동산은 물리적으로 ‘공간’이면서도 경제적으로 ‘자산’이 되는 것이다. 즉 수익 창출에 쓰이는 부동산이므로 공장, 물류시설 등 생산요소와 임대용 오피스빌딩 등은 물론, 주택(아파트, 다세대, 주거용오피스텔)이라도 임대용이라면 당연히 여기에 포함되는 것이다.

주거용부동산과 마찬가지로, 수익용부동산에서도 한계효용의 크기로 가격이 결정되는 기본적인 시장원리가 작용한다. 그런데 수익용부동산의 한계효용은 ‘수익률’로 매우 명확하게 측정된다. 이는 주거용부동산의 한계효용이 다소 모호하며 주관적이기도 한 것과는 대조적이다.

수익용부동산의 가격 구조

	수익용부동산	대체(금융) 자산
수익원	년간 임대료 - 재산세ᆞ종부세 - 관리비용, 공과금 = 순영업이익 (NOI)	년간 수입이자(배당금) (R)
수익률	NOI / 투하자본	R / 투하자본
자산 가격	NOI / 할인률2)	R / 할인률2)
※ 1) 쉬운 설명을 위해, 수익률 및 자산가격의 산식은 영구재산을 가정한다.     2) 자본의 기회비용으로도 표현되며, 통상 ‘10년물 국고채 수익률+α’이다.

위 관계식에서 보듯이 수익용부동산은 임대료가 오르면 가격이 오르며, 이자율(할인률)이 오르면 가격이 내리는 결정구조를 가진다. 또한 주변 환경의 가변성도 임대료의 오르내림을 거쳐 가격에 영향을 끼친다. 이것들이 수익용부동산의 특징이다.

부동산 시장내 또는 금융시장 등에 대체 투자처가 많아 높은 수익을 찾아 여기저기로 옮겨다닐 수 있다. 수익을 얻기 위해 자기자금 또는 차입금을 장기적으로 투자할 때, 차입금리나 예금금리보다 수익용부동산의 수익률이 높을 것으로 판단할 때 투자를 실행하게 될 것이다. 차입금의 금리가 더 높거나 대체자산의 수익률이 높을 것으로 예상되면 수익용부동산에 투자하지 않으며, 일부는 수익용부동산을 처분하여 차입금을 상환하거나 금융자산을 살 수도 있다. 물론 거래의 유동성(mobility)이 떨어지는 특성 상 부동산을 처분하고 대신 금융자산에 투자하는 현상이 그 반대의 경우에 비해 일반적이지는 않다.
그럼에도 실제에서 그 사례를 찾을 수 있는데, 기업들의 자산유동화나 Sale & Lease back이 그것이다. 또한 기업들이 부동산을 생산요소로 이용할 때도 소유(purchase)와 임차(lease)의 경우를 비교하여 의사결정을 하는 경우가 흔한데, 이 또한 부동산-기타자산 간 대체성이 작용하고 있음을 엿볼 수 있다.

수익용부동산의 수익은 운영수익과 자본이익으로 구성된다. 일반적으로 운영수익은 임대료이며, 자본이익은 시세차액이다. 시세차액은 처분시의 부동산 가액에서 취득시의 가액을 뺀 것인데, 이는 다시 자연스럽게 운용과정에서 파생되는 경우와 애초부터 시세차액을 목적으로 하는 투기적인 경우로 나뉜다.
운용과정에서 파생되는 시세차액은 원칙적으로 NOI 또는 시장이자율이 달라져 생기는 것이다. 그리고 주변에 인문적 특성(인구, 소득, 교통 등)**의 변화가 있는 경우에도 파생적 시세차액이 생기게 된다.***
(** 이 시리즈 ‘08 주거용부동산의 가격 형성 원리’ 중 앞부분 참조)
(*** 시세차액은 이익인 경우가 일반적이나, 반대로 손실인 경우도 종종 생긴다.)

종류별 수익용부동산의 수익 구성 예시

 

주거용부동산이나 수익용부동산이나, 어느 경우이든지 부동산의 가격 형성에 투기적인 요소를 전혀 배제된다고 할 수 없다.
물론 주거용부동산 취득의 주된 목적이 소비(자가거주)이며, 수익용부동산은 그 목적이 이익창출이다. 따라서 시장에의 접근이나 가격의 판단에 이 시리즈 전편과 본편에서 설명하는 가격형성 원리가 기본적으로 작동한다.
그러나 현실에서는 부동산시장에는 투기가 개입되는 경우가 흔한데 이는 시장의 결함(수요와 공급의 시간적 불일치****), 정책 실패, 경제ᆞ자연 위기 등이 있을 경우에 주로 유발된다. 즉 투기적 수요 때문에 주기적인 가격파동이 초래되는데, 이에 따라 부동산의 수익이 기대한 것보다 확대되거나, 또는 축소 내지 손실로 귀결되기도 한다. 이에 관해서는 다른 편에서 따로 설명할 기회가 있을 것이다.
(**** 거미집 이론)