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상업용부동산5

고금리 속 수익용부동산 매수기회, 적정가격 판단은? 2022년에 들어서면서 꼬마빌딩 거래가 급감하며 가격도 하락하고 있다. 대형 사무용빌딩과 상가도 거래가 급감한 것은 다르지 않다. 그나마 공실률이 낮아지면서 임대료수입이 늘어 가격 하락은 아직 나타나지 않고 있다. 앞으로 금리가 좀 더 오르고 실물경기가 악화된다면 금리하락기에 급등했던 상승분을 반납할 수밖에 없을 것이다. 2023년에는 수익용부동산의 본격적 조정기가 올 것 같다. 금리의 추가 상승, 실물 경기의 악화 등 가격을 지지할 뚜렷한 요인이 없기 때문이다. 앞으로 당분간 금리가 고공행진하는 기간이 지속될 것이므로 수익용부동산을 매수하기에 적기가 될 것으로 예상된다. 어떤 부동산이 수익용부동산인가? 수익용부동산에는 크게 상업용부동산 일부와 주거용부동산 일부가 포함된다. 토지, 공장, 물류창고, 사무.. 2022. 12. 23.
수익용부동산의 가격 결정 원리 수익용부동산*은 이론적으로는 가계가 자가사용하는 주택을 제외한 모든 부동산이라 정의할 수 있다. 그 이유는 이 종류에 속하는 부동산의 소유자는, 적극적이던 소극적이던, 이익의 실현을 목적으로 하기 때문이다. 미국에서는 ‘commercial real estate’이라 칭하는데 우리나라에서도 흔히 ‘상업용부동산’이라 불리기도 한다. (* 여기에서 수익용부동산이라 함은 이 시리즈 ’07 물건가치 분석에 유용한 부동산 구분법’에서 구분한 바에 따른다.) 그 이름에 내포되어 있는 바와 같이(이론적으로) 수익용부동산은 이익 창출을 목적으로 소유하고 운용된다. 이익을 창출하는 대상은 부동산이 아니더라도 금융자산, 상품 등 대체자산이 얼마든지 있다. 이러한 배경에서 수익부동산은 물리적으로 ‘공간’이면서도 경제적으로 ‘.. 2022. 9. 10.
물건가치 분석에 유용한 부동산 구분법 경제적인 개념에서 볼 때, 부동산은 생산요소, 소비재로 대별되며, 부수적으로 상품 또는 자산ᆞ자본으로서의 특성도 함께 가지고 있다. 생산요소*로써 대표적인 것이 농토, 공장, 물류시설, 상가, 오피스, 데이터센터 등이다. 소비재**로써 대표적인 것은 아파트, 단독주택, 다세대ᆞ연립주택 등이다. (* 현업에서 통칭 상업용부동산으로 부름, ** 현업에서 통칭 주거용부동산으로 부름) 한편 부동산 가치를 제대로 측정하기 위해서는 이와는 달리 가치창출의 측면에서 분류해 볼 필요가 있다. 먼저 생산요소로서 부동산은 생산주체의 소유물로 자가사용되는 것도 있고 소유자가 생산주체인 타인이나 타 기업에게 사용수익하게 하는 것도 있다. 소비재로써의 부동산은 주로 소유자 본인이 직접 거주하지만, 타인에게 빌려주는 경우도 많다.. 2022. 9. 3.
부동산경매 이해하기 흔히들 경매 또는 공매를 통하면, 좋은 부동산을 저렴한 가격에 살 수 있는 것으로 알고 있다. 과연 그럴까? 실제에 있어서 경매 열풍이 부는 시절에 또는 경매법정에서 낙찰 욕심에 지나치게 몰두하여 흥분한 나머지 낙찰가격이 현지의 시세를 넘어서는 경우도 종종 보게 된다. 또한 경매에 나오는 부동산은 지역의 일반 매물과는 다른 까다로운 문제가 있을 수 있어서 언제나 경매나 공매를 통하는 것이 유리하다고 단언할 수는 없는 것이다. 흔히 우리가 아파트, 토지, 건물, 상가 등 부동산을 매수하는 경로는 대개 해당 소재지의 중개업소에 가서 출회매물을 만나는 경우다. 한편으로는 법원이나 KAMCO 등의 매각공고를 보고 공ᆞ경매 물건을 접하게 되기도 한다. 이 두 경로는 매수자가 원하는 특정 부동산을 매수하는 과정이라.. 2022. 8. 24.
바람직한 시니어 자산관리 전략 일생에 걸친 재산 형성의 Stock(저량)을 상정해보면, 25세 전후에 재산이 형성되기 시작하여, 65세 경에 재산규모가 최고점에 이르며, 이후 차차 감소하는 패턴을 보인다. 65세 이후에는 차차 부모의 재산이 자식들에게 이전되는 과정을 거치며, 80세 이후 부모 세대는 나머지 재산을 가지고 죽을 때까지 소비하며 생을 마치는 과정을 보일 것이다. 이러한 Life Cycle도 그림에서 보듯이 기대수명이 80세라 상정하면 기존의 행태로도 무리가 없을 것으로 보인다. 그러나 의학 발전에 따른 수명 연장으로 이제 100세 시대가 도래할 것임은 자명하며, 이에 따라 큰 문제가 생길 수 있다. 그저 자기의 기대수명이 80세쯤일 것이라 생각하고 설정한 자산배분계획을 고수할 경우, 앞으로 자식 도움 없이는 여생을 보내.. 2021. 11. 9.