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부동산 시장29

수도권에서 멀수록 지방소멸이 빨리 온다 수도권으로의 인구 집중은 비수도권, 즉 지방의 인구를 줄여 지역경제를 위축시키며 이는 다시 일자리를 줄여 다시 인구를 수도권으로 유출시키는 악순환을 부른다. 이 밖에도 쇼핑, 엔터테인먼트와 교육 기회의 격차도 지방 소멸을 부추긴다. 사실 경제활동, 문화생활, 교육 등이 상호 작용하여 지역을 발전시키거나 쇠퇴시킨다. 한 지역의 발전이나 쇠퇴는 부동산 소요(needs)에 영향을 미쳐 주거용 부동산은 물론 상업용 부동산 시장에 변화를 가져온다. 이 주제는 앞으로 지방소멸에 휩쓸리지 않을 대비책이나 지방소멸을 극복하거나 해결하는 방안을 논의하는 데 매우 중요하다고 본다. 내용이 길고 복잡하더라도 제대로 알고 넘어가기로 하자. 인구ᆞ경제활동의 수도권 집중, 비수도권의 쇠퇴 지속 흔히 지역균형발전 문제를 제기하면서.. 2022. 10. 29.
지방소멸이 부동산시장에 미치는 영향 계속 번지고 있는 소멸위험지역 이웃 일본은 한국보다 먼저 인구감소와 지방소멸을 경험하고 있는 나라이다. 일본의 합계출산율은 1.30명(2021년)로 인구치환 수준(2.07명)을 밑돌고 있으며, 총인구도 2010년에 정점(1억2,786만명)을 찍은 뒤 2021년에는 1억2,568만명으로 감소하였다. 한편 생산가능인구(15∼64세)는 이보다 앞선 1994년에 정점(8,689만명)을 찍은 뒤 2021년에 7,452만명으로 급격히 줄어들었다. 대도시에서 전체 인구 수 변화가 뚜렷하지 않은 가운데, 중소도시와 농촌에서는 인구 수가 크게 감소했다. 이로 인해 빈집이 늘어나고 지역사회가 소멸하기에 이르렀다.* 2018∼2021년에 164개 마을이 사라졌고 앞으로 2040년이 되면 896개 지자체가 소멸할 것으로 예측.. 2022. 10. 14.
분양가상한제로 집값을 낮출 수 있나? 재건축 공사 중단을 부른 분양가 규제 최근 둔촌주공아파트 재건축공사 진행과정에서 조합과 시공사들과의 충돌, 상가조합원과PM업체간 분쟁이 발생하여 공사가 중단되어 있다. 추가공사비를 둘러싼 입장 차이가 직접적원인이지만, 문제의 발단은 일반분양가격 제한에 불만을 품은 조합이 선분양을 포기하고 후분양으로 입장을 바꾼 데서 비롯되었다. 2022년4월5일 공사중단 이후 약 6개월이 지났지만 아직도 해결을 보지 못했으니 조합원들의 입주 지연, 추가비용 부담은 물론, 이미 공급이 부족한 강남지역의 신규물량 조기 공급에도 차질을 빚고 있다. 분양가 규제 제도 : 분양가상한제와 HUG 고분양가심사 분양가 규제는 이미 1977년부터 ‘분양상한가’라는 이름으로 시작되었다. 당시 중동건설 붐으로 유입된 자본이 부동산시장에 유.. 2022. 10. 7.
토지거래허가구역? 실제는 주택거래허가 2020년 6월 삼성동∼잠실동 일원에 ‘국제교류복합지구’ 마스터플랜을 발표할 당시, 서울시는 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동을 ‘토지거래허가구역’으로 지정하였다. 이후 공공 또는 신속통합기획 재개발 후보지, 주요 재건축단지(이상 서울시 지정), 용산국제업무단지 예정지(국토교통부 지정) 부근도 토지거래허가구역이 되었다. 그런데 이 지역에는 나대지가 거의 없으며 대부분이 지상건물과 그 부지를 함께 있는 복합부동산*이다. 도시 내 복합건축물로서 주택, 아파트, 업무용빌딩, 상가건물, 오피스텔 등이 있지만 정책당국이 가장 신경쓰는 것은 아파트 거래이다. 대형 호재가 생겨 주변 아파트 시세가 크게 오르고 이 것이 지역을 넘어서 확산되는 것을 두려워 하는 것이다. (* ‘복합부동산’이란 토지와 그 토지위의 정착물.. 2022. 9. 28.
조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 1962년 이후 수도권 인구 집중에 대응하여 정부는 대규모 주택 건설을 위해 대한주택공사(현 LH공사)를 설립하고, 대규모 택지개발, 신도시 건설 등 주택공급 확대를 꾸준히 추진해왔다. 만성적인 수요초과가 지속되는 가운데 집을 사거나 분양만 받으면 집값이 올랐고 전국적으로 ‘떴다방’, ‘복부인’ 등 투기세력이 만연하였다. 이러한 역사 속에 정부는 때때로 ‘부동산투기 억제 특별조치세, ‘분양가상한제’, ‘전매제한’. LTVᆞDTI 규제’와 같은 투기억제 대책을 내놓기도 했다. 이러한 정책은 대체로 특정 지역이 아닌 전국을 대상으로 시행했던 것이 특징적이다. 이와는 달리 2000년대 들어서는 문제가 발생하거나 가능성이 있는 지역만 대상으로 하는 타겟(target) 규제가 본격적으로 시작되었다. 2002년9월.. 2022. 9. 21.
종합부동산세 때문에 다주택자 집 팔아야 해? 종합부동산세(줄여서 종부세)는 태생부터 기형적인 세목이다. 참여정부(노무현 대통령) 때 서울 집값이 폭등하자 중앙정부는 엉뚱하게도 재산세를 강화하는 정책을 시도했다. 그때 이에 반발한 강남구 등이 재산세를 깎아주는 방식으로 무력화시켰다. 이에 중앙 정부는 “이후 누구도 쉽게 손대지 못하게 「대못」을 박겠다”*며 지방정부가 손댈 수 없는 국세인 종합부동산세를 신설하여 2005년부터 시행했다. 이후 2008년에 일부위헌(세대 합산 부과) 판결로 기세가 꺾였다. 그리고 부동산 경기가 침체기로 들어서면서 세월이 흘렀다. 그러나 문재인 정부에 들어서면서 정책실패로 집값이 말그대로 폭등국면에 접어들었는데 이에 코로나-19 팬데믹에 따른 전세계적인 유동성 살포가 기름을 부었다. 이에 정부는 법 제정 13년만인 201.. 2022. 9. 15.

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