시골 부동산의 미래

사람들이 수도권이나 대도시로 집중되면서 농어촌이나 지방 소도시의 인구가 빠른 속도로 줄어들고 있다. 많은 사람들이 대도시로 일자리를 찾아오거나 대학교육, 고급 문화ᆞ상업시설, 의료서비스 등에 끌려 농어촌이나 소도시를 떠나고 있는 것이다. 
 UN에 따르면 인구의 도시집중은 전세계적으로 벌어지고 있다. 전세계의 도시인구 비율이 1950년 30%, 2007년 50%에서 2050년에는 68%로 높아질 것이라 한다. 특히 아시아에 있는 소득수준이 높은 나라들의 경우 2018년에 이미 그 비율이 85∼95%에 이르고 있다고 한다. * (참고로 한국의 동ᆞ읍ᆞ면별 인구구성은 91:10:9이다) 
 (* UN, ‘World Urbanization Prospects’ 2018.)
 한국은 낮은 출산율 때문에 전반적으로 인구가 줄어들고 있는 속에, 수도권을 벗어난 지방에서는 신생아 감소에 더해 생산가능인구인 청장년층마저 대도시로 빠져나가 노인들만이 그 지역을 지키고 있는 실정이다. 이러한 인구구조는 머지 않아 사람이 거의 살지 않는 유령마을이 늘어날 수밖에 없을 것이라는 것을 암시한다.
 이런 상황 아래 시골에 부동산을 가지고 있는 사람은 어떻게 대응하여야 할까? 시골에 부동산을 마련하고자 하는 사람은 어디에 언제 하는 것이 좋을까? 시골 부동산을 활용하고자 하는 사람은 어떤 형태로 개발하는 것이 바람직할까? 이런 고민이 더 깊어질 수밖에 없다.

지방소멸을 극복하기 위한 다양한 전략
 지역 사회ᆞ경제 순환 메커니즘에 대해서는 이 시리즈 14회에서 이미 설명한 바 있다. 간략히 말하면, 장기적으로 지속가능한 지역사회가 되기 위해서는 알맞은 규모의 인구가 창조ᆞ생산 활동을 통해 소득을 얻어 소비하며 이로써 다시 그 인구를 지탱하는 순환(cycle)이 이루어지면서 독자적인 지역 문화(local culture)가 형성되어야 한다. 즉 이러한 지역이 되어야 외부로부터 젊은 인구를 유인할 수 있으며 그곳에 머물도록 할 수 있다.

지역 사회ᆞ경제의 순환 메커니즘

지역소멸 흐름에 맞서 이러한 메카니즘을 형성하기 위해 여러가지 개발 전략이 동원될 수 있으나, 대체로 다음과 같은 유형으로 나누어 추진할 수 있을 것이다. 아래 유형 분류는 개별적으로 개발 초기의 Motive일 뿐이며, 궁극적으로 이로부터 시작하여 지역 사회ᆞ경제적 선순환으로 이어지는 것을 목표로 하는 것이다.

지방소멸 대응 전략의 유형별 구분 

정부가 나름대로 오래 전부터 지방인구 감소나 지방소멸을 막기 위해 대비하고 노력해왔으나 목표한 효과를 제대로 거두지 못했다는 것은 굳이 자료나 통계를 들추지 않아도 알 수 있는 일이다. 위기를 느낀 정부는 드디어 2020년에 관련 법에 인구감소지역을 규정하고, 관련 시책 추진과 지원을 강화하기 시작했다.** 또한 2022년부터 인구감소지역에 대한 지원을  본격적으로 추진하기 위해 법률과 제도를 정비하였다.*** 앞으로 정부는 인구감소지역에 대해 여러 부문에 걸쳐 특례를 부여하는 한편, 지방자치단체가 스스로 인구감소 대응계획을 세우면 중앙정부가 행정ᆞ재정 지원을 적극적으로 하기로 했다. 이를 위해 지방소멸대응기금을 조성하여 2022년부터 매년 1조원씩(첫해는 7,500억원) 총 10조원을 각 지방자체단체에 나눠줄 계획이다. 
 (** 국가균형발전 특별법 개정, *** 지방소멸대응기금 설치; 인구감소지역 지원 특별법 제정, 2023.1. 시행)

지방소멸 대처 정책사업 및 사례
 먼저 지방소멸대응기금의 초년도(2022년) 지원대상 사업 사례를 살펴보자. 행정자치부가 대표적으로 거론하는 8개 사업을 앞서 설정했던 유형별로 나누어 보면 생산지형 개발 2건, 휴양지형 개발 1건, 관광자원 개발 1건이 구체적 추진전략을 가지고 있을 뿐, 나머지 4건은 단순한 일자리 기반 구축을 위한 것에 불과하다. 이를 평가하면 정부 지원 사업은 아직도 지자체별 나눠먹기에 그칠 뿐 목표 또는 전략의 구체성이 결여되어 있다.

지방소멸대응기금 지원 대표사업 

이에 비해 조선일보가 소개한 지자체 또는 마을 단위의 지방소멸 대응 사례를 보면, 충남 논산, 예산의 관광자원 개발 프로젝트는 민간 주도로 진행되고 있는데 그 내용이 구체적이고 실용적인데, 요식업 경영전문가 백종원씨가 지도ᆞ기획하고 있다. 그리고 휴양지형 개발 사례로 IT, 콘텐츠 기업, 전문업체 등이 주도하여 제주와 강원 양양에 Workation 공간을 조성, 운영하고 있다. 한편 생산지형 개발 사례로 전문지식을 갖춘 젊은 농부들이 경북 문경, 경기 평택에서 스마트농업을 경영하고 있다.
 이러한 시도는, 지역 경제생태계가 자발적이고 상향식으로 형성되어야 건강하고 지속가능성 있게 될 것이라는 면에서 매우 고무적이다.

마을 단위 지방소멸 대응 사례

지역 생태계의 정착 여부가 시골부동산의 운명을 결정
 인구소멸 지역에서 부동산의 수요가 줄면서 주택, 상가건물이나 토지의 가격이 하락하게 되는 것은 피할 수 없는 현상이다. 사회ᆞ경제적 순환구조가 무너져가고 있는 지역이나 마을로부터 인구가 대도시권으로 빠져나가는 현상은 필연적이며, 인구 감소가 그 지역 순환구조를 축소 또는 악화로 이어지므로 부동산 시장에도 나쁜 영향을 주게 될 것이라고 생각하는 것은 당연하다. 그리고 소멸위험지역 및 마을들이 앞서 본 바와 같이 다양한 시도를 하고 있지만 성공할 확률이 그다지 높지 않을 것이라는 것을 알아두어야 한다. 일본이나 이탈리아 등 선진국의 유령마을이 그 예이다. 그들이라고 이런 추세를 되돌리려는 노력을 게을리한 것이 아니다. 그저 도도한 흐름을 되돌리는 데 한계가 있기 때문이다.

인구소멸 지역의 활성화 또는 지역재생은 그 지역의 존립을 위해서도 중요하지만, 부동산 시장의 미래에도 큰 영향을 미칠 수밖에 없다.
 지방소멸을 막기 위한 움직임은 지자체 및 중앙정부 정책에 따르는 모델일 수도 있고, 기업 또는 마을의 자생적 활동일 수도 있다. 어느 쪽이던 그것으로부터 지역 또는 마을이 자생할 수 있는 선순환이 일어나 지역 사회ᆞ경제생태계가 튼튼하게 정착하는지 여부가 관건이다. 이를 시골부동산에 관한 의사결정으로 연결해 생각해보자. 지역 재생 또는 활성화를 위해 개발이 진행되는 것은 그 지역 부동산에 긍정적인 영향을 줄 것이라고 기대할 수 있다. 소멸 진행을 방치하는 지역이나 마을보다는 훨씬 나을 것이다. 그럼에도 이러한 지방소멸을 방지하려는 노력에 반드시 성공이 보장되는 것은 아니므로 부동산 의사결정에 신중할 필요가 있다. 
 신도시형 개발이나 교육ᆞ연구거점형 개발 모델은 정부ᆞ지자체나 대기업 등에 의해 추진되는 것이므로, 이를 믿고 추종하는 부동산 의사결정을 하더라도 비교적 리스크가 낮을 것이다.
 이에 비해 생산지형 개발이나 관광자원 개발 모델은 현지 주민과 향토기업들이 추진 주체가 되는 것인데, 다양한 시도가 가능하기는 하나 성공적으로 선순환 구조로 이어질지 여부는 불투명할 것 같다. 따라서 해당 지역에 대해서는 보수적인 부동산 의사결정이 바람직하다.
 휴양지형 개발은 수도권이나 대도시에 있는 대기업ᆞ첨단산업분야 회사들과 연결하여 진행하는 것이 바람직할 것이며, 지역이나 마을이 스스로 주체로써 추진하는 경우 마케팅이 성패를 좌우하게 될 것이다. 이 유형의 지역에서도 부동산 의사결정은 보수적으로 이루어져야 한다.
 이 밖에 개인 또는 소규모 조직(조합, 동호인회 등)이 독자적으로 시골을 개발하여 지방소멸을 막는데 도움이 줄 수도 있다. 대도시권과의 교통망에 기반하여 개발을 추진하는 모델이다. 워라벨(work-life balance), 도촌교차생활(都村交叉生活, dual life) 공간을 조성하는 프로젝트가 유망하다.**** 이 경우 대도시와의 이동시간이 2시간 이내인 입지가 바람직하며, 또한 교통수단에 정시성이 보장되는 것이 중요하다. 그리고 은퇴인구나 요양인구를 대상으로 그들에 적합한 ‘삶의 공간’을 생애주기에 맞게 조성하는 사업도 유망하다. 
 (**** 필자의 에세이 https://finejade.tistory.com/39 참고)
인구감소지역이나 소멸지역에서 부동산 가격이 꾸준히 상승할 가능성은 낮다. 오히려 횡보하거나 하락할 가능성이 크다고 보아야 한다. 따라서 시골 부동산에 대한 의사결정에는 보수적으로 접근하는 태도가 바람직하다. 시세차익을 노리는 투기적 접근은 좋지 않다. 시세차익보다는 실용적 가치를 중시하여 접근하는 태도를 가져야 한다. 또한 의사결정을 너무 급히 서두르지 않는 것이 좋다. 특히 시골 부동산을 구하려는 경우에는 스스로 사업적 또는 휴양적 목적에 맞춰 필요한 시기에 취득하는 것이 바람직하다.
시골 부동산을 취득한 후에는 그 지역이나 동네의 지역문화(local culture)에 조화롭게 개발ᆞ활용하여야 한다. 이웃과 더불어 사회ᆞ경제 생태계가 선순환하는 데 기여한 다음, 그로부터 성과를 회수하겠다는 자세로 임하는 것이 좋다.