토지거래허가구역? 실제는 주택거래허가

2020년 6월 삼성동∼잠실동 일원에 ‘국제교류복합지구’ 마스터플랜을 발표할 당시, 서울시는 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실동을 ‘토지거래허가구역’으로 지정하였다. 이후 공공 또는 신속통합기획 재개발 후보지, 주요 재건축단지(이상 서울시 지정), 용산국제업무단지 예정지(국토교통부 지정) 부근도 토지거래허가구역이 되었다. 그런데 이 지역에는 나대지가 거의 없으며 대부분이 지상건물과 그 부지를 함께 있는 복합부동산*이다. 도시 내 복합건축물로서 주택, 아파트, 업무용빌딩, 상가건물, 오피스텔 등이 있지만 정책당국이 가장 신경쓰는 것은 아파트 거래이다. 대형 호재가 생겨 주변 아파트 시세가 크게 오르고 이 것이 지역을 넘어서 확산되는 것을 두려워 하는 것이다.
(* ‘복합부동산’이란 토지와 그 토지위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상이 되는 부동산을 말한다.)

토지거래허가구역 지정의 근거는 현재 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제10조제1항이다. 2017년6월 이전에는 ‘국토이용관리법’(1979년∼2002년), ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ (2003년∼2017년5월)에 따라 토지거래허가 제도가 운영되었다.
참여(노무현)정부는 취임 초부터 가파른 집값 상승세를 잡기 위해 ‘주택거래허가제’를 도입하려 했으나 위헌 소지가 크다는 비판에 무산되었다. 대신에 토지거래허가 기준를 일부 조정하여 주택정비사업 구역에 지정하여, 투기를 억제하고자 하였다. 이전까지 택지개발 또는 신도시개발 사업 착수 전 미성숙지를 대상으로 이루어지던 토지거래허가구역 지정은 이 때부터 도시지역 내에 대해서도 빈번하게 적용되기 시작하였고, 2021년 오세훈 서울시장 취임 후에는 공공 도시재정비구역(신속통합기획 재건축 및 재개발, 공공재개발 등)에 예외 없이 적용하고 있다. 허가대상 면적 기준도 대폭 낮춰 소형 연립ᆞ다세대에 대한 투기거래까지 차단시키고자 했다.** 결국 관청 간판에 ‘토지거래허가’라고 써 놓고 사무실 안에서는 ‘주택거래허가’로 운용하고 있는 꼴이 된 것이다.
(** 주거지역 180㎡→18㎡, 상업지역 200㎡→ 20㎡ ; 2021.4.21.)

 지정 대상지역
토지의 투기적인 거래가 성행하거나 땅값이 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 5년 이내의 기간을 정해 토지거래계약 허가구역으로 지정할 수 있다.

 

토지거래허가 대상 거래와 신청

토지거래허가구역 지정제도의 효과는?
본래 토지거래허가구역은 국토계획ᆞ도시계획이 달라지거나 공공 개발사업이 추진되는 지역 또는 토지이용행위 제한이 풀리는 지역 및 그 주변에 투기거래 발생ᆞ급격한 땅값 상승이 있거나 그럴 우려가 있을 때 지정할 수 있다. 그 동안 이 제도는 투기수요 거래를 배제함으로써 그 지역 토지나 주택시장 과열을 방지하는 목적 달성에 효과적이었다는 평가를 받는다. 그럼에도 외부효과에 따른 가격 상승을 막을 수는 없었으며 풍선효과를 거쳐 허가구역 밖에 투기수요가 옮겨 가서 그곳의 가격을 올리는 부작용을 초래함으로써 전반적인 가격 안정효과를 가져오지 못한 것으로 평가된다.**
(** KB경영연구소, ‘토지거래허가구역의 주요 내용과 영향 점검’, 2021.08.13.)
한편 경기도는 2020년10월∼2202년4월에 일부 시군지역에 외국인에 대한 토지거래허가구역을 지정하였는데, 이는 법적 근거가 애매할 뿐 아니라 내국인과 형평이 맞지 않는 문제가 있었던 행정조치였다.*** 이를 통해 외국인의 주택 취득은 감소하였으나 집값을 낮추는 데는 거의 효과가 없었다고 본다.
(*** 경기도는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제10조를 근거로 하였으나 이에 외국인 만을 대상으로 할 근거가 없으며, 동법 제9조에 정한 외국인거래 허가제한 사유 중 국방, 문화재, 자연환경 보호에 한정된 것도 아니었다.)

어쨌든 토지거래허가구역 지정제도는 앞으로도 빈번히 활용될 것이다. 제도의 취지가 실수요자만이 토지(나 지상 건물)를 취득할 수 있게 제한하고 취득 후 2∼5년간 허가 목적대로 이용하게끔 강제하므로 투기 수요를 억제하는 강력한 수단이기 때문이다. 그리고 그 대상지역 또한 대규모 개발사업 시행지역 위주에서, 2021년 오세훈 시장 취임 후 재개발재건축 예정지와 부동산 가격이 급상승할 우려가 있는 지역으로 확대되고 있는 추세라는 점도 유의할 필요가 있다.
또한 이 조치는 거래량 자체를 위축시키므로 매수자 뿐만 아니라 매도자에게도 불리하게 작용할 수 밖에 없다는 점도 잊지 말아야 한다.