인구 이동이 집값을 결정한다

일자리가 늘거나 일터까지 교통이 확보 되어야 그 곳의 인구가 늘어나게 된다. 그리고 인구가 늘어나야 주택을 비롯한 부동산 수요가 증가하며 그 부동산 시세가 올라갈 수 있는 것이다.

그런데 한국의 총인구가 감소하는 가운데 과연 어느 지역의 인구가 증가하고 있을까? 그리고 어떤 연령층의 인구가  늘어나는 것이 집값 상승에 도움이 될까? 
구매력이 강한 연령층이 크게 늘어야 집값 상승에 도움이 될 것이다.  생산가능연령(15-64세)의 인구 변동이 중요하다. 이들은 직접 생산활동을 하지 않더라도 소비를 통한 생산유발효과가 매우 큰 연령층이다.
한편 이들 중에서도 35-39세는 최초로 내집 마련을 시작하는 연령대로 그 의미가 매우 크다. 그래서 이들 인구의 증감이 집값에 제법 영향을 준다는 주장이 분석적인 측면에서 타당한 것으로 보인다.

한편 주변에 비해서 유독 집값이 높은 지역들이 곳곳에서 보이는데 이는 상대적으로 좋은 교육환경, 즉 우량 학군이 형성되는 것이 주 요인으로 본인다. 물론 다른 요인들도 많이 있겠으나 계량화하기 쉽지 않고, 그런 요인들이 자녀 교육이라는 대명제에 녹아들거나 또는 정(+)상관관계에 있을 것으로 짐작할  수 있다. 
따라서 학령인구의 이동이 중요한 것인데, 그 중에서도 중학교 취학 직전 연령 인구(10-14세)가 좋은 학군을 찾아 이동한다고 한다.

이를 함께 고려해보면 집값은 35-39세의 장년(壯年) 인구 이동에 의해 영향을 크게 받으며, 또한 10-14세 인구 유입이 많은 우수 학군 지역은 인근 지역에 비해 상대적으로 집값이 높은 특징을 갖는다고 할 수 있다.

2020.05.07.
하얀자작  김 준 식

※ 내가 참고한 기사나 블로그를 링크해놓았습니다. 들러서 읽어보세요.

https://weekly.donga.com/List/3/04/11/2054482/1

‘예비중학생’ 이동 보면 미래 집값 보인다 [조영광의 빅데이터 부동산]

http://blog.naver.com/PostList.nhn?blogId=kkpshy&parentCategoryNo=1