정말 집값에 거품이 끼었을까요 (제1편)

  금년(2019년) 12월 16일 정부는 또 다시 강력한 집값 상승 억제 정책을 내놓았다. 주요 내용은 ①서울 내 거의 모든 지역을 민간택지 분양가 상한제 적용지역으로 정하고, ②고가 아파트에 대해 대출을 축소 또는 금지하며, ③ 다주택자에 대해 보유세와 양도소득세를 올리는 것이다.

  그동안 서울 강남지역 아파트를 필두로 무섭게 오른 집값 상승세는 2014년 7월에 "빛 내서 집사라"는 최경환 기재부 장관이 취임 때부터 시작된 것이다. 이는 보수정권기와 진보정권기를 가리지 않고 꾸준히 상승해온 것인데, 오히려 부동산 가격 안정을 강조하고 있는 현 진보정권 하에서 더욱 가파르게 올랐으며, 그 상승 속도는 지난 해(2008년)에 그 절정에 달했다고 볼 수 있다.

  이 후 우리나라의 집값에 버블이 심하게 끼어 있고, 앞으로 버블이 터지면 일본의 경로와 유사하게 부동산 시장이 장기 침체에 빠질 것이라는 불길한 예측도 나오고 있는 상황이다.

사실 집값 폭등은 우리나라만의 일이 아니고 2008년 금융위기 이후 전 세계적으로 나타난 공통적인 현상이며, 그 근본 원인은 불황 탈출을 위해 돈을 거의 무제한으로 찍어 시중에 풀었기 때문이다. 물론 그 외에도 지속적 가격 상승에 따른 임대수요의 매수 전환과 투기적 수요, 정부의 정책실패로 인한 핵심지역 소재 아파트에의 수요 쏠림 등도 함께 작용했다. 

  그럼 과연 몇 년간 급등한 집값, 특히 서울의 아파트 가격에 거품이 많이 끼었을까?

2010년 이후 매매가격 변동률(한국감정원)을 살펴보면 전국의 주택가격은 2011년 6.9% 급등한 후 매년 0∼3.5% 사이의 안정세를 보이고 있다.이에 비해 서울은 2010∼2013년에 매년 -1.2∼-2.9%의 하락세를 보이다가 2014년 이후 상승세로 전환되어 매년 1.1∼6.2%의 상승세를 기록했다. 서울 내에서도 강남은 그 진폭이 더욱 커서 서울의 집갑 상승을 주도해왔다.

  그런데 가격 상승률이 높다는 것만으로 거품이 끼었다고 단언할 수는 없지 않겠나. 물론 급격한 가격 상승은 수요자에게 심리적 부담을 줌으로써 공포 또는 박탈감을 줄 수는 있다.

한편 '거품이 끼었다'는 것은 어떤 재화의 시장에, 경제 전반 또는 다른 재화에 비해, 비정상적으로 수요가 몰려 가격이 정상 궤적을 벗어난 상태를 뜻하는 것이라고 정의할 수 있을 것이다. 일반적으로 거품을 살펴보는 지표로써 PIR(소득 대비 주택가격 비율)이 이용된다. 이는 보통 사람이 연간 소득을 몇년간 쓰지 않고 모아야 평범한 집 한채를 살 수 있는가를 보여주는 것이다.

우리나라 공식통계인 주택금융통계(주택금융공사) 자료를 보면, 2005년부터 PIR을 측정해왔는데 2011년에 동 수치가 전국 5.89, 서울 7.90으로 정점을 찍었다가 2014∼15년 전국 5.31, 서울 6.71까지 낮아졌다가 다시 상승하여 2017년에 전국 6.01, 서울 7.94에 이르렀다.

2011년으로 돌아가보면, 그 당시 부산, 광주, 울산, 대전 등 지방 대도시에서 몇 년간 신규 아파트 공급이 없다가 청약 투기 열풍이 불면서 평균가격이 급상승하여 PIR이 정점을 찍었다. 이 때 해당지역 거주자를 뺀 나머지 사람들은 이를 거품이라고 생각하지 않았고 정부도 이를 그다지 심각하게 받아들이지 않았다. 이후 집값이 안정되면서 몇년이 흘렀고 PIR도 낮아지고 있었다. 그러나 2015년부터 서울 집값이 급상승하여 2017년에 다시 정점에 이르렀다. 그러나 이 때도 2011년 수준을 넘어서지는 못했다. 그러나 이 때는 부자들이 많이 사는 강남 아파트가 상승했는데, 진보정부가 이를 부풀려 대응함으로써 사람들에게 집값이 거품이나 풍선이라는 인식을 심어주고 이를 잡지 못하면 큰일이 날 것처럼 호들갑을 떨었다.

  요약하면, 집값 상승률이 가팔라서 주택시장에 전례 없는 거품이 끼지 않았는가 하는 의심이 있고 이는 곧 집값 폭락이나 가계부채 위기로 연결되지 않을까 하는 걱정이 많은 것이 사실이다. 그러나 2010년 이후 주택가격 변동률이나 PIR을 보면 그동안 국민경제나 사람들이 감당하지 못할 정도로 집값이 상승한 것은 아닌 것 같다.물론 소득에 비해 집값 상승률이 안정되고 PIR이 낮아져 사람들이 집 사기가 쉬워져야 한다는 것이 바람직한 방향이고 국가가 추구해야 할 정책목표임에는 틀림없다.

   다음 기회에는 경제 규모와 부동산, 나아가 주택가액을 서로 비교해 봄으로써 집값 수준의 위험성에 관해 살펴보기로 하겠다.