바람직한 시니어 자산관리 전략

일생에 걸친 재산 형성의 Stock(저량)을 상정해보면, 25세 전후에 재산이 형성되기 시작하여, 65세 경에 재산규모가 최고점에 이르며, 이후 차차 감소하는 패턴을 보인다. 65세 이후에는 차차 부모의 재산이 자식들에게 이전되는 과정을 거치며, 80세 이후 부모 세대는 나머지 재산을 가지고 죽을 때까지 소비하며 생을 마치는 과정을 보일 것이다.
이러한 Life Cycle도 그림에서 보듯이 기대수명이 80세라 상정하면 기존의 행태로도 무리가 없을 것으로 보인다. 그러나 의학 발전에 따른 수명 연장으로 이제 100세 시대가 도래할 것임은 자명하며, 이에 따라 큰 문제가 생길 수 있다.  그저 자기의 기대수명이 80세쯤일 것이라 생각하고 설정한 자산배분계획을 고수할 경우, 앞으로 자식 도움 없이는 여생을 보내기란 매우 곤란해진다.

두 말 할 것 없이 앞으로 도래할 장수시대에 대비하여, 이제 노년층의 자산관리 전략을 새롭게 짜야만 한다. 
일반적으로 보통 사람의 경우 65세가 넘으면 노동소득이나 사업소득을 더이상 기대할 수 없다.  결국은 자산소득으로 여생을 살아가는 것이 안전한 선택이다. 이 전략은 한 세대로 한정해 볼 때 자식에게 재산을 물려주는 시기를 늦춤으로써 노년기의 소득을 확보할 수 있는 것이나, 이에 반해 자식 세대는 부모로부터 물려받을 재산이 줄어들어 중년기 이후 자산 규모가 부모 세대보다 줄어들 수 밖에 없다. 이러한 연유로 100세 시대를 맞는 시니어 세대와 그 후손은 일생이 더 팍팍해질 수 밖에 없다. 

그럼 어떠한 자산관리 전략을 통해 이를 완화할 수 있을까? 후손의 자산을 튼튼히 보강해주면서도 시니어 세대의 소득을 어느 정도 보장해 줄 수 있는 대안을 마련할 필요가 있다.
나는 '조건부 증여' 방식을 추천한다. 구체적으로는 재산을 자식에게 넘겨주되 그 수익은 부모 세대가 가지는 내용으로 재산 증여를 설계하는 것이다. 이 과정에서 만일 자식의 약속 불이행이 걱정될 경우 안전한 재산 보전과 수익 확보를 위해 '조건부 증여신탁'을 활용할 수도 있을 것이다. 
이렇게 하면 자식으로서는 제 나름대로 장기적인 재무계획을 세우는데 도움이 되며 부모세대로서는 안정적 노후생활비를 보장할 수 있을 것이다.

투자용 자산은 예금, 주식, 채권 등 금융자산이 있고 주택, 상가, 건물 등 부동산도 있으며 보석, 귀금속, 예술품 등 기타 자산도 있다. 여러 종류의 자산 중에서 비교적 가치의 변동성이 낮고 장기적으로 안정적인 수익을 창출할 수 있는 자산은 단연 부동산일 것이다.
자산으로서 부동산의 특성은 종류별로 상이하다. 이를 수익 획득 측면에서 구분해보면 자본수익(시세차액) 목적의 투자와 운영수익(임대료 수취) 목적의 투자로 나뉜다.＊
  ＊ 이외에도 농림어민, 제조업체 또는 서비스업체가 자가 소유하면서 생산요소로서 이용하는 부동산이 있다. 여기서는
      일반 투자자의 투자자산을 다루는 것이어서 이 유형을 제외한다.
시세차익을 목적으로 하는 부동산 중 대표적인 것이 비도시지역의 임야 또는 비자경 농지이다. 그리고 자기 거주 주택도 가격 상승을 기대하고 있다면 이에 속한다. 그 특징은 부동산을 보유하는 동안 거의 수입을 기대할 수 없으며 수익 창출의 여부는 이 것을 처분할 때 결정된다.
한편 운영수익을 목적으로 하는 부동산을 '상업용 부동산'이라 칭하는데, 여기에는 상업용건물, 임대주택, 그리고 나지(裸地)로 임대되는 도시 내 토지 등이 포함된다. 그 특징은 꾸준히 운영수익이 창출되는데 비해 시간이 흘러도 그 가격의 변동 폭이 상대적으로 크지 않은 특징을 가진다.

자산으로써 이러한 부동산의 특징을 고려할 때, 자녀 세대를 고려한 시니어 세대의 자산관리에 있어 당연히 운영수익을 만들 수 있는 상업용부동산 위주로 구성되어야 한다. 아울러 신규 투자시 취득원가를 최소화하여 나중에 자본수익(시세차익)도 함께 거둘 수 있는 여지를 확보해야 한다.

무릇 상업용부동산의 수익을 극대화하기 위해서는 그 것을 가능한 한 싸게 취득하는 것이 중요하다. 이를 위해서는 미시적으로 급매나 경매를 이용할 수도 있을 것이다. 그러나 거시적으로는 그 가격이 시간이 흐름에 따라 오르내리기 때문에  적절한 매수 시점을 잡는 것이 중요하다. 즉 가격 변동 과정에서 저점 부근에서 자산을 취득하는 것이 중요하다. 
자산 가격의 변동, 즉 버블의 형성과 붕괴에 관해서는 별도 게시글을 참고하시기 바란다.