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건물 소유자라고, 당연히 믿고 임차계약해도 될까? [알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 임대차계약 관련 용어와 개념(1) 임대인 세집을 구하는 사람은 중개업자가 임대인이라고 소개하면 으레 그가 소유주일 것이고 당연히 그 주택을 세놓을 권리를 가지고 있다고 믿게 된다. 현실에서 그렇게 편안하게 생각하고 임대차계약에 임해도 될까? 실제로는 그러면 안 된다. 제한능력자 먼저 임대인이 미성년자(만19세 미만)인 경우이다. 미성년자와의 계약은 법정대리인의 동의가 필요하다. 법정대리인은 기본적으로 친권을 행사하는 부 또는 모가 된다. 그럼에도 결혼을 했다면 미성년자도 단독으로 계약을 할 수 있다. 단독으로 행하는 제한능력자와의 부동산 계약은 무조건 피해야 한다. 글로 표현하기 어려우나, 질병ᆞ장애ᆞ노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부.. 2023. 7. 29.
임의경매, 강제경매 [알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 경매는 사경매와 공경매로 나누어진다. 사경매(私競賣)는 주로 농수산물, 골동품, 미술품 거래시장에서 볼 수 있다. 공경매(公競賣)는 부동산 거래시장의 특수한 형태로 국가기관에 의해 진행되는 강제집행절차인데, 한국에는 법원경매가 대표적이며, 일부는 KAMCO공매를 통하기도 한다. 법원경매는 다시 집행권원이 필요한가 여부에 따라 강제경매와 임의경매로 나뉜다. 경매에 입찰하는 사람 입장에서는 구분의 필요성이 크지는 않으나, 각각의 내용을 알고 있으면 실무에 적지 않은 도움이 될 것이다. 강제경매 통상 우리가 법적으로 채무자에게서 빚을 돌려받거나 배상을 받기 위해서는 몇 단계 절차가 요구된다. 먼저 법원으로부터 이행판결, 지급명령, 화해조서 등이 확정되어야 하는데, 이는 집행.. 2023. 7. 29.
주택대출 한도규제_LTV, DTI, DSR [알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 투기억제 목적인가? 가계부채 관리인가? 금융권에서 주택대출 한도를 정하는 기준은 담보비율에 따른 한도와 상환능력에 따른 한도를 함께 고려한다. 주택자금 대출 뿐만 아니라 모든 대출은 차주의 미래 상환능력을 평가하여 대출함이 마땅하다. 과거 고도 경제성장기와 꾸준한 집값 상승기를 거치면서 한국에서는 상환능력보다는 담보가치를 주로 고려하여 금융기관이 대출을 취급해왔다. 이러던 중 부동산 투기를 억제하기 위하여 2002년에 LTV에 의한 주택대출 규제를 도입하였다. 그러던 중 2018년 이후 상환능력도 함께 고려하여 대출 한도를 정하기 시작했다. 미주나 유럽 국가들은 오래 전부터 상환능력에 기초하여 주택구입자금을 대출해왔으며 담보비율은 상대적으로 느슨하게 규제하고 있다.* .. 2023. 7. 29.
유치권 [알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 유치권이란 "합법적으로 점유하고 있는 타인 소유의 물건을, 그것과 관련된(牽連關係,견련관계) 채권을 변제 받을 때까지 돌려주지 않을 권리"를 말한다. 예를 들어, 고장난 스마트폰 수리를 A/S센터에 맡겨 수리가 끝난 후 내가 수리대금을 내지 않고 있다고 가정하자. A/S센터는 내가 대금을 지불할 때까지 스마트폰을 돌려주지 않는다. 이때 A/S센터가 주장하는 권리가 유치권이다. 길을 가다가 멀쩡한 신축건물에 "유치권 행사 중"이라는 표지가 붙은 채 비어 있는 경우를 본 적이 있을 것이다. 이는 아마도 공사업자가 그 건물의 공사대금을 기한이 지나도 제대로 받지 못해 그 상황에서 사용자가 먼저 입주할 경우 대금을 앞으로 언제 받을지 막막한 지경에서 나온 행동일 것이다. 부동.. 2023. 7. 29.
물권과 채권 [알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] 일상적으로 우리는 채권, 채무의 뜻은 각각 '받을 돈'과 '갚아야 할 돈'이라고 이해한다. 그러나 법률적으로 이들 단어의 뜻은 엄청나게 다르다. 채권의 법률적 의미를 제대로 이해하기 위해서는 물권과 대비하여 살펴보는 것이 좋다. 직접 물건에 미치는 권리, 물권 '물권'은 나의 이익을 위하여 특정한 물건을 배타적으로 사용, 수익 또는 처분할 수 있는 권리를 말한다. 물권에는 소유권, 점유권, 지상권, 지역권, 저당권, 유치권, 질권 등 민법 상 물권이 있으며, 분묘기지권, 법정 지상권 등 관습법 상 물권이 있다. 이들 권리는 공통적으로 내 권리에 침해가 있을 때 해당 물건을 보호 또는 처분함으로써 내 손해를 방지하는 특징이 있다. 예를 들어 소유권은 내 물건을 마음대로 .. 2023. 7. 29.
PIR (주택가격-소득 배율) [알아두면 쓸모 있는 부동산 용어] PI R은 평균주택가격이 평균 명목 년소득의 몇 배에 해당하는가를 나타낸다. 한국에서는 KB국민은행이 매월 발표하고 있다. 집값 단계도 저가주택부터 5분위로 나누고 소득단계도 저소득부터 5분위로 나누어 매회 25 pair 묶음의 수치를 발표하고 있다. 국제적으로 각 3분위끼리의 PIR을 대표치로 삼고 있으며, 이에 바탕을 두고 국가간 비교를 행한다.한국의 역사적 PIR을 살펴보자. 2008년12월 이후 2018년 초반까지 한국의 대표 PIR은 5∼6배 구간 범위에서 등락을 보이다가, 2018년 중반부터 이 범위를 이탈하여 7배를 넘어섰다. 같은 기간 서울의 경우 앞 구간에 8∼12배 구간 범위에서 등락을 보이다가, 뒷 구간에 이 범위를 이탈해 19배까지도 치솟았다. 과.. 2023. 7. 29.

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