주택 소유에 따른 세금의 이해

누구나 제 집을 가지고 싶고, 여유 있는 사람들은 임대료나 매매차익을 얻기 위해 또 다른 주택이나 건물을 사고 싶어한다. 부동산은 매력 있는 자산으로서, 인플레이션을 헷지하여 가치보존성이 우수할 뿐 아니라 꾸준히 사용하거나 임대료를 받을 수 있는 등 사용수익이 가능하다.
그럼에도 부동산을 소유하게 되면, 처음 취득 때부터 사용수익 시기를 거쳐 처분 때까지 여러가지의 세금을 부담하게 된다. 부동산의 특성 상 눈에 보이는 찾기 쉬운 과세 대상이며, 금액 규모가 크고 서민들로부터 조세저항이 적으므로, 정부나 지방자치단체의 재정이 부동산 세금에 크게 의존하며, 점점 그 세율을 높이고자 하는 유혹에 빠지게 된다. 이러한 사례들은 인류 역사에서 쉽게 찾아볼 수 있다.
여기에서는 주택을 위주로 부동산 세금 구조를 설명하려 한다. 주택의 세금이 가장 복잡하고 건물이나 토지는 비교적 단순한 과세구조를 가지고 있기 때문이다. 또한 세율보다는 과세구조를 중심으로 설명하겠다. 그 이유는 각종 세율이나 비과세ᆞ면세 대상이 정부가 바뀌거나 정책에 따라 수시로 변경되므로 일반화하여 설명하는 것에 큰 의미가 없기 때문이다.

주택을 살 때도, 새로 지어도 취득세

주택 취득은 원시취득과 승계취득으로 나누어진다. 원시취득은 기존에 공식적으로 존재하지 않던 부동산을 새롭게 취득하는 것으로, 신축주택이 대표적이다. 승계취득은 타인의 주택 소유권을 승계하는 것으로, 매매ᆞ교환 등 유상취득과 증여ᆞ상속 등 무상취득으로 구분할 수 있다.
기본적으로 부동산의 취득세율은 원시취득 2.8%, 유상취득 4%, 증여 3.5%, 상속2.8%이다. 이 중 주택에 한하여 유상취득 때 1주택자에 대해 1∼3%(2023.1. 현재)의 저율로 과세한다. 이에 반해 별장, 고급주택과 다주택자ᆞ법인에 대해서는 고율로 과세한다. 이 밖에도 서민의 주택 마련 때 여러 감면혜택을 주고 있다.
취득세에 덧붙여 걷는 세목으로 지방교육세, 농어촌특별세 등이 있다. 취득세 납부 때 함께 내야 한다.

주택을 가지고 있기만 해도 재산세는 기본, 종합부동산세까지

주택을 가지고 있는 동안 소유자는 그 집을 직접 사용하거나 남에게 빌려주는 방식으로 사용수익한다. 전자는 효용을 얻는 것이고 후자는 수익을 얻는 것이다. 주택 보유 때 당연히 내는 세금과 수익 획득 여부에 따라 내는 세금으로 나뉜다.
주택 소유자가 보유기간 중에 당연히 내야 하는 세금은 재산세, 경우에 따라 종합부동산세이다.
재산세는 과세표준(시가표준액x공정시장가액비율)의 0.1∼0.4%(2023.1. 현재) 사이에서 누진과세 된다. 특별히 임대주택에 대해서는 감면을 해준다. 재산세에 덧붙여 내는 것으로 재산세도시지역분ᆞ지방교육세ᆞ지방자원시설세가 있다. 이들을 합한 액수는 재산세보다 많은 경우가 보통이어서 배보다 배꼽이 큰 격이다. 재산세 고지서에 이것들이 포함되어 있어 함께 납부하게 된다.
주택분 종합부동산세는 개인별로 소유한 모든 주택의 과세표준(재산세의 것과는 다름)을 합한 금액에 0.6∼5%(2023.1. 현재) 사이에서 누진과세 된다. 이에 따라 계산한 금액에 기초하여 납부할 세액을 계산한다.* 서 납부할 세액이 계산된다. 그리고 종합부동산세에 따르는 세금으로 농어촌특별세(납부할 세액 x 20%)가 있다.
(* 병과 세목을 뺀 재산세액, 세액공제와 세부담상한 초과세액을 공제)
재산세와 종합부동산세의 납세의무자는 과세연도 6월1일 현재 소유자이다. 따라서 주택을 새로이 취득하거나 처분하는 경우에 유념해야 한다. 잔금 수수일을 언제로 정하는가에 따라 당사자의 부담이 달라지게 되는 것이다. 주택매매 때 잔금일이 5∼6월에 걸치는 경우 매도자의 입장에서는 5월 안으로, 매수자의 입장에서는 6월2일 이후로 잔금일자를 잡는 것이 유리하다.

임대소득이 있는 다주택자는 임대소득세를 낸다

임대소득세는 앞서의 재산세와는 성격이 매우 다르다. 재산세 등은 주택을 소유함을 원인으로 하여 내야 하는 고정비용적인 성격이지만, 임대소득세는 주택을 빌려줌으로써 소득이 발생함에 따라 내게 되는 변동비용적 성격을 띤다.
실제에 있어서 주택 임대소득이 있다고 모두가 임대소득세를 내는 것은 아니다. 기본적으로 2주택자 이상인 경우 주택임대소득에 과세를 하나, 1주택자이더라도 고급주택 등의 임대소득은 과세한다. 임대소득이란 임대료와 간주임대료**를 합한 금액에서 소요 경비를 차감하여 계산한다. 실제로 임대소득에 대한 세금은 종합소득세에 더해서 계산ᆞ납부하게 된다. 따라서 일반적인 소득세율, 즉 6∼45%(2023.1. 현재)의 누진세율이 적용된다. 그리고 이에 덧붙여 지방소득세(종합소득세의 10%)도 함께 납부한다.
(** 3주택 이상 보유하고 임대보증금 3억원을 넘을 경우에 기획재정부령 고시에 따라 계산한다. 매년 달라진다.)

주택 처분 때 대가를 받든, 받지 않든 세금이 따른다

주택을 매도, 다른 부동산과 교환 또는 법인에 현물출자하는 등 소유권을 유상(有償)으로 넘기는 하는 행위를 ‘양도’라 한다. 이와 달리 소유권을 무상(無償)으로 넘기는 행위들이 있는데, ‘증여’와 ‘상속’이 이에 속한다.
양도 때는 양도신고를 하고 양도소득세를 납부하게 된다. 양도(매각)가액에서 취득가액과 필요경비, 그리고 장기보유특별공제ᆞ기본공제를 뺀 과세표준에 소득세율(6∼45%; 2023.1. 현재)을 곱해 양도소득세를 산출하며, 납부할 때 지방소득세(양도소득세의 10%)도 함께 납부한다. 양도소득세는 양도소득(과세표준)이 있을 때 발생하며, 양도소득이 커짐에 따라 누진적으로 증가하는 구조로 설계되어 있다.
대부분의 서민들은 양도소득세를 크게 걱정하지 않아도 된다. 1세대1주택을 2년 이상 보유할 경우 원칙적으로 양도소득세를 과세하지 않는다. 단, 양도가액이 12억원을 넘으면 일부 세액(12억원을 초과한 비율)은 비과세 적용이 되지 않는다.

‘증여’나 ‘상속’은 주택을 무상으로 처분하는 행위이므로, 처분하는 사람에게 소득이 없으며 원칙적으로 어떠한 세금도 부담하지 않는다. 대신 무상으로 재산(자산)을 얻게 된 수증자나 상속인이 그에 따른 납세의무를 부담하게 된다.
증여세와 상속세는 동일한 ‘상속세 및 증여세법’에 의하여 과세되지만, 과세표준에서 큰 차이가 있다. 증여세는 수증자별로 본인이 받은 금액에 기초하여 과세표준을 계산하고 세액을 정한다. 이에 비해 상속세는 피상속인(사망자)가 넘기는 전액을 기초로 과세표준을 삼아 세액을 계산한 후 상속지분별로 수증자에게 안분하는 방식이다. 증여세나 상속세는 동일한 세율(10∼50%, 2023.1. 현재)이 과세표준에 누진적으로 적용된다. 따라서 후손에 대해 주택을 물려줄 때, 동일한 자산을 미리(사망 10년 전) 증여하는 경우와 사망으로 상속하는 경우에 세액에 차이가 생길 수 있다.

주택 관련 세제는 복잡하기도 하고, 자주 바뀐다

한국의 조세시스템 중에서 주택 관련 세제만큼 복잡한 세금도 없다. 수시로 세율, 중과 또는 감면 내용이 바뀌니, 세무사들도 정신을 차리지 못할 형편이라 한다. 참으로 어려운 세제이다.
국세청은 납세자의 이해를 돕기 위해 매년 ‘주택과 세금’이라는 책자를 발간하고 있으며, 국세청 홈페이지에서도 e-Book 형식으로 올려져 있다. 여러분이 스스로 주택에 관한 세금을 알아보기 위해서는 먼저 이 책을 읽어 보길 권한다. 그리고 그 뒤에 바뀐 내용이 있는지 체크하기 바란다.
그래도 이해할 수 없거나 도움이 필요하면 전문 세무사와 상의하기를 권한다.

<주택 소유에 따른 단계별 세금>