고금리 속 수익용부동산 매수기회, 적정가격 판단은?

2022년에 들어서면서 꼬마빌딩 거래가 급감하며 가격도 하락하고 있다. 대형 사무용빌딩과 상가도 거래가 급감한 것은 다르지 않다. 그나마 공실률이 낮아지면서 임대료수입이 늘어 가격 하락은 아직 나타나지 않고 있다. 앞으로 금리가 좀 더 오르고 실물경기가 악화된다면 금리하락기에 급등했던 상승분을 반납할 수밖에 없을 것이다. 2023년에는 수익용부동산의 본격적 조정기가 올 것 같다. 금리의 추가 상승, 실물 경기의 악화 등 가격을 지지할 뚜렷한 요인이 없기 때문이다.
앞으로 당분간 금리가 고공행진하는 기간이 지속될 것이므로 수익용부동산을 매수하기에 적기가 될 것으로 예상된다.

어떤 부동산이 수익용부동산인가?

수익용부동산에는 크게 상업용부동산 일부와 주거용부동산 일부가 포함된다. 토지, 공장, 물류창고, 사무용빌딩 등 상업용부동산에서 소유 기업이 직접 쓰는 자가용을 제외한 것이 수익용부동산에 속한다. 주거용부동산에서 소유주가 자가거주하는 것을 제외한 것도 수익용부동산이다.

수익용부동산의 구분

수익용 부동산의 가격 형성 원리

수익용부동산을 취득, 보유하는 것은 수익창출을 목적으로 한다. 따라서 주식, 채권 등 금융자산, 광물, 원자재 등 실물자산들과 대체관계에 있다. 장기적인 관점에서 금융자산이나 실물자산에 비해 예상 수익이 높다면 부동산에 대한 수요가 늘 것이다. 반대로 이들 대체자산의 수익률이 부동산에 비해 높다면 부동산 수요는 줄어들 수밖에 없다. 이처럼 수익성의 상대적인 변화에 반응하는 것이 수익용부동산 시장이다.
자본주의 세계에서 수익을 목적으로 하는 자산의 취득에는 대체로 부채 차입이 뒤따른다. 이른 바 Leverage이다. 해당 자산의 수익률이 차입비용보다 높다는 전제 아래 부채비율이 높을수록 자기자본(자금) 수익률이 훨씬 더 커지게 되는 구조를 말한다. 여기에서 반대로 차입비용이 해당 자산의 수익률보다 높을 경우 손실로 바뀌게 된다. 결국 차입비용(이자 및 부대비용)은 매수가격을 결정하는 매우 유용한 기준이 되는 것이다.
(* 수익용부동산이나 대체자산이나 기대수익률이 차입금리보다 낮아지지 않을 때까지 투자할 때 수익이 극대화되며, 이들 간에 차입금리를 매개로 대체관계가 성립된다)
역사적으로 보면, 2000년 이전까지 한국의 수익용부동산 가격은 절대적 공급부족 상태에서 여유있는 회사나 개인이 사놓기만 하면 가격은 저절로 오르는 하방경직적 추세를 보였다. 그러나 외환위기에 이어 구조조정기를 지난 후 수익성에 기초한 가격형성 시스템이 자리잡게 되었다.

수익용부동산의 적정가격을 수식으로 표현하면 아래와 같다. 순영업이익(임대료 등 수입-관리비용ᆞ공과금)을 자본환원율(cap rate; 차입이자율+여유율)로 나누어서 내재가치를 구한 후** 이에 기타 요소를 가감하여 적정가격을 구할 수 있다는 뜻이다.
(** 이는 앞으로 일정한 이익이 반영구적으로 꾸준히 창출된다는 것을 전제로 하는 것이다)

수익용부동산의 적정가격 결정

수익용부동산 중 상업용의 자본환원률은 국고채 5년물 유통수익률을 기초로 설정하는 것이 일반적이다. 이는 주된 투자자가 기업들인데, 이들이 회사채나 시설자금 대출로 부채를 조달하는데 이들 금리가 위 수익률을 추종한다. 이에 비해 주거용부동산은 주로 개인 또는 개인사업자들이 투자하는데, 주택자금 대출금리는 대체로 국고채수익률 10년물 유통수익률을 추종한다고 보는 것이 전문가들의 중론이다. 일반적으로 부동산의 투자 회임기간(duration)이 장기이므로 비교적 변동폭이 작은 국고채수익률에 기초하여 자본환원률을 설정하는 것이 바람직하다.
지금까지 약 20년의 데이터에 기초하여어 표준 자본환원률을 도출해보면 다음과 같다.

표준 자본환원율

상업용 부동산	주거용 부동산
국고채 5년물 금리 + 1.5%	국고채 10년물 금리 + 0.8%

 

지역의 흥망이나 시간이 흐름에 따라 부동산, 특히 상업용부동산은 그 수익창출력이 변화한다. 즉 경제적 입지가 달라지는 것인데, 이는 교통, 인구, 산업, 문화의 흐름에 따라 변화하게 된다. 서울 등 수도권의 소득수익률이 낮고 지방도시가 높은 현상은 미래의 입지 변화가 반영되어 나타나는 특징이다.
해당 부동산이 최유효이용 상태가 아닐 경우 Renovation, 재축 등을 통해 가치를 높일 수가 있다. 서울 강남의 꼬마빌딩들이 낮은 소득수익률에도 높은 가격에 거래되는 것이 그 사례이다.
한편 수익용부동산의 인기가 높아지는 가격상승기에 환금성이 높아지는 반면 하락기에는 반대로 환금성이 떨어지는 경향이 있다. 이 또한 부동산가격에 영향을 미치는 요인이 된다. 또 환금성은 지역별로도 상권의 변화 전망에 따라 달라진다. 교통망 확충, 기업 유입, 인구 유입 등 입지 조건이 좋아질 지역에서 부동산 거래가 활발할 것이며, 인구 감소, 산업 쇠퇴 등 입지조건이 나빠질 지역은 거래가 부진할 것이다.

수익용부동산 매입에 앞서 지역분석은 필수

좋은 물건은 넓은 벌판이나 높은 산 위에 홀로 있지 않다. 인구가 밀집하고 교통이 편리하며 상업∙공공시설이 잘 갖추어져 누구나 살거나 머무르고 싶어하는 곳이 훌륭한 입지이며, 앞으로 이런 곳으로 변해가는 곳이 유망한 입지이다.
그러므로 수익용부동산 매입의 첫 단계는 여러 후보지역을 조사하여 좋은 입지 몇 곳을 정하는 것이다. 이때 평가요소는 지세∙환경, 인구∙세대, 산업, 공공시설, 교통과 소득 수준 등이다. 이런 것들은 현재 상황은 물론 미래 변동까지 파악해야 한다.
  유망 지역을 정한 후 다음 단계는 그 지역내에서 후보 물건들을 조사하여 개별 특성분석을 하는 것이다. 구체적으로 부동산의 형상∙크기, 통행로 여건, 조망∙주위환경, 주요 거점과의 거리, 이용규제, 주변 개발∙이용상황 등을 살펴 대상물건을 고른다.
  이제 마지막으로 대상물건에 관해 임대료, 관리비용 등 수지를 파악하는 한편, 최유효이용 분석 등을 행하여 적정가격을 도출한다. 그리고 매도자를 접촉하여 가격협상을 행한다. 마지막으로 서로 조건이 맞으면 거래를 마무리한다.
지금 세계 각국은 팬데믹 이후 물가를 잡기 위해 기준금리를 급격하게 인상하고 있는 중이다. 앞으로 물가가 안정되면 다시 기준금리 인하의 여유가 생기며, 금리가 본격적으로 하락하기 시작하면 수익용부동산, 특히 상업용부동산의 가격이나 거래량이 민감하게 반응할 것이다. 금리가 높은 상태로 고원을 형성하는 기간이 얼마나 길지 미리 알기는 어려우나 이 때가 투자자들에게 중요하다.

금리가 높은 시기가 수익용부동산 가격이 저렴한 때이다. 이 시기에 좋은 입지의 물건을 잘 선택하여 성공적인 투자로 이어지기 바란다.