경매 권리분석, 어렵지 않아요

부동산 하락장 속 경매에 관심 늘어

2022년 하반기 이후 전국적으로 부동산, 특히 아파트 가격이 급락하면서 거래시장이 급냉하고 있다. 매매 거래 자체가 아예 없다는 것이 현지 공인중개사들의 푸념이다. 이런 와중에도 요즘 경매시장에 사람들의 관심이 늘어나고 있다.
2022년12월15일 10시 서울중앙지법 경매법정에 몰린 사람이 약 300명이었다. 이 중 입찰참가자는 소수였지만 나머지는 경매시장 분위기를 보기 위해 모인 사람들이었다. 입찰물건 내용을 보면 대단지 아파트들이 많아서 좋은 물건이 귀하던 과거와는 확연한 차이가 보였다. 최근에 물건 수가 늘고 있는 와중에도 경매 낙찰률(낙찰건수/입찰건수), 낙찰가율(낙찰가격/감정가격)도 조금씩 높아지고 있다. 한마디로 수요자들이 경매시장에 관심을 기울이기 시작한 것이다.

법원경매의 진행 절차

광의의 경매는 법원 경매, 한국자산관리공사 공매, 금융기관 공매 등을 포함하는 개념이지만, 협의의 경매는 법원 경매만을 뜻한다. 여기에서는 법원 경매를 중심으로 설명하겠다.
  경매는 아래 그림과 같은 절차로 진행된다. 채권자가 경매를 신청하면 법원이 심사를 거쳐 경매개시를 결정한다. 이후 물건 감정평가와 배당요구를 받고 최초 입찰기일이 정해진다. 이 때 유찰 또는 불허가 결정이 날 경우 다시 입찰기일을 정하게 되는데, 이는 낙찰될 때까지 반복되는 게 보통이다. 낙찰된 다음에는 경락대금 납부와 배당을 거친 다음 낙찰자가 물건을 넘겨받게 된다. 단 소유권은 경락대금 완납 때 취득한다.
앞으로 우리가 다룰 권리분석은 늦어도 본인이 들어갈 입찰기일 이전까지 이루어져야 한다. 웬만하면 배당요구종기 공고 때부터 찬찬히 물건을 조사하여 목표 물건 범위를 좁힌 후 이들을 대상으로 여유있게 분석을 행하는 것이 바람직하다.

경매 진행절차

알기 쉬운 권리분석

법원경매는 기본적으로 낙찰을 받고 대금납부를 마치면 낙찰자에게 하자 없는 물건의 소유권을 넘겨주는 것이다. 경매 과정을 통해 소유권에 제약을 끼치는 권리들이 가능한 한 모두 제거되어야 한다. 그러나 민사집행법이 아닌 다른 법령들* 때문에 이렇게 되지 않는 경우가 적지 않다. 경매에 부쳐진 부동산들 중 적지 않은 물건에서 경매 절차로 소멸시킬 수 없는 권리들이 남아 있는 경우가 발생하는 데, 이 잔존 권리(채무)는 낙찰자가 부담하거나 해결해야 한다. 이런 부담을 해소하기 위해서 낙찰대금 외에 추가적인 비용이 들어가거나 심지어 아예 해결하기 곤란한 경우도 있을 수 있다.
(* 민법,근로기준법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법, 국세징수법, 지방세징수법 등)
경매 절차를 마쳐도 소멸되지 않는 권리를 ‘인수권리’라 한다. 권리분석은 바로 ‘인수권리들을 찾아내는 과정’이다.
부동산등기부에 실려 있거나 등기부에 나타나지 않는 권리들 중에서 인수권리를 열거하면 다음 표와 같다.

권리분석 도해

우선 말소기준권리는 압류, 가압류, 저당, 근저당, 가등기(담보)**, 강제경매결정등기, 조건을 갖춘 전세권*** 중에서 순위가 가장 빠른 것을 말한다. 말소기준권리보다 늦은 물건에 관한 권리들은 경매를 통해 모두 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 말소기준권리보다 앞서는 권리나 일부 예외적인 경우에는 그렇지 않다.
(** 채무를 담보하기 위하여 채무자가 부동산에 대한 소유권을 채무 불이행할 경우에 이전해주기로 예약하고, 그 소유권이전청구권을 보전하기 위해 행하는 가등기이다. 통상 담보 성격의 가등기권자는 배당요구를 하므로, 순수한 매매예약 가등기와 구분된다.)
(*** 가장 먼저 설정되어 있으며, 건물 전체에 대해 설정되어 있고, 경매 신청하거나 배당요구한 전세권이어야 함)

일반인에게 유용한 권리분석 팁은 다음과 같다.
1) 인수권리가 없는 물건이 좋다.
2) 전세권, 대항력있는 임차인을 빼고, 다른 인수권리이 있는 물건은 피한다.
3) 선순위 대항력있는 임차인이 배당요구를 한 경우 반드시 예상 배당표를 작성하여, 인수할 추가부담이 없는지를 따진다.
4) 매수예정가에서 2, 3의 인수권리를 해소할 액수를 차감하여 입찰가를 정한다.

마지막으로 권리분석에 참고할 내용을 덧붙이면 다음과 같다.
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까다로운 인수권리들

말소기준권리보다 순위가 늦는 권리는 원칙적으로 모두 소멸되므로 크게 신경쓸 대상이 아니다. 일반인이 입찰에 앞서 면밀히 살펴야 할 사항은 ‘인수권리가 없는가’와 ‘있는 경우 어떤 성격의 인수권리인가’이다.
  일반인이 입찰을 고려할 대상으로 인수권리가 없는 물건이 심리적 부담이 적다. 낙찰대금을 납부하고 채권자들에게 배당이 종결되면 소유권을 제외한 모든 권리가 소멸되기 때문이다.
  한편 인수권리가 남아있는 물건을 살피면서 낙찰자(매수인)가 유념해야 할 것은 등기부에 있는 선순위 권리, 예고등기 등과 등기부에 나타나지 않은 선순위 대항력있는 임차인과 유치권, 법정지상권이다. 먼저, 배당요구하지 않은 선순위 전세권이나 선순위 대항력있는 임차인이 아닌, 선순위 권리가 있는 물건은 경매 전문가가 아니라면 피하는 것이 좋다. 인수되는 전세권이나 임차인은 소유권 취득 후 기간 만료를 기다려 상대가 받기로 정해진 돈만 내주면 해결할 수 있는 것들이지만**** 나머지 권리는 그렇지 않으며 상당 기간 지속되거나 해결되지 않을 수도 있다.
(**** 물론 입찰 때 매수예정가에서 이들에 줄 채무액을 차감하고 입찰가를 써내야 한다)
흔하지는 않지만 후순위 권리 중에서도 인수해야 하는 것들이 있다. 가처분 등기로서 ‘토지 소유자가 지상건물에 가처분한 경우’와 ‘제3자가 소유권에 가처분한 경우’는 후순위라도 소멸하지 않는다. 매매예약 등기로서 선순위 저당권 등에 실제 채권액이 없을 경우에도 소멸하지 않는다.
예고등기는 해당물건에 관해 소송이 진행중임을 알리는 등기이다. 2011년에 폐지되었다.
유치권은 유치권자를 접촉하여 채권액을 확인할 필요가 았다. 채권액을 부풀려 주장하거나 허위 유치권인 경우도 드물지 않다.
법정지상권은 건물과 부속토지 중 한쪽이 경매를 거쳐 소유자가 달라질 때 성립되는데, 상호 간에 부동산을 이용함에 큰 제약이 따른다.
사실 경매를 전문으로 하는 사람들도 이러한 물건들을 다룰 때 매우 신중을 기한다.
  다시 요약하면, 경험 많은 전문가가 아닌 일반인은 1) 인수권리가 없거나 2) 인수권리가 있더라도 그것이 전세권 또는 임차인인 경우로 한정하여 경매에 참여하는 것이 좋다.

선순위 대항력 있는 임차인이 배당요구했으면 반드시 예상배당표를 만들어야

말소기준권리보다 선순위인 임차인이 배당요구를 했더라도 채권(보증금) 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 부족액을 보전해주어야 한다. 이 까닭에 미리 경락대금 배당이 어떻게 될지 추산해보아야 한다. 즉 선순위인 임차인들이 배당받을 재원이 충분한지는 반드시 점검해야 한다는 뜻이다.
이를 파악하기 위해 예상 배당표를 만들어보야야 한다. 배당재단*****의 배당순위는 다음그림과 같이 정해져 있다. 배당요구한 선순위 임차인은 1) 만일 소액임차인일 경우 3순위에서 최우선 배당 받고 2) 5순위에서 다른 권리에 앞설 경우 우선권변제권을 통해 배당 받는 절차를 통해 채권을 회수한다. 그런데 이 때 앞선 기타 조세채권이 있거나 앞서거나(또는 같은 순위의) 가압류 등이 있을 경우 배당액이 보증금에 미달할 수 있는데 그 부족액은 낙찰자가 부담해야 한다.
(***** 낙찰대금, 몰수경매보증금 및 지연이자 등의 합계액에서 경매집행비용을 뺀 금액)
따라서 1∼4순위의 공제 또는 변제금액을 예상하는 것이 매우 중요하다. 경매실행비용은 상대적으로 그 비중이 적으며, 필요비나 유익비는 거의 인정되지 않으므로 크게 신경쓰지 않아도 된다. 3순위에서 기업 관련 부동산인 경우 3개월치 임금채권은 전액, 소액임차보증금은 주택가액(배당재단 중 주택부분)의 1/2 한도까지 배당한다. 4순위에서 해당 경매물건에 대한 미납세금(당해세)을 배당하는데, 그 미납내역은 이해관계자에게만 열람되므로 현실적으로 낙찰자가 정확히 파악하기는 어렵다. 가능한 한 이들에 대한 배당예상액을 충실히 가늠해야 하며, 여의치 않을 경우 이들에 대한 몫을 여유있게 계산한 후 입찰에 임하는 것이 좋다.

배당 순위