법원경매 감정가를 그대로 믿어도 될까?

법원경매 절차의 하나로 이루어지는 감정평가 결과를 얼마나 믿어야 옳은가? 경매에 응찰하려는 사람들이 늘 궁금해하는 과제이다.

경매 전문가들은 법원경매 감정가를 근거로 입찰가를 정하지 말고, 따로 조사한 시장가에 입각하여 입찰가를 정해야 한다고 조언하고 있다. 그 이유는 여러가지인데, 그 첫째가 평가 시점과 응찰 시점 간의 시세 변동이다. 즉 두 시점 사이에 해당물건의 시세가 올라갈 수도 내려갈 수도 있어서 마냥 감정가에 의존하지 말라는 것이다.
둘째는 법원 감정평가의 실무적 한계가 있다. 만일 감정가가 낮아서 경매 고유의 이해관계자인 물건 소유자(채무자) 또는 채권자에게 손해가 생길 수도 있으며, 이 경우 감정평가사가 손해배상책임을 부담하게 될 수 있다.* 이 때문에 감정평가사는 시가(또는 가치)보다 높게 감정가를 책정하는 것이 일반적이다.
   * 부동산 가격공시와 감정평가에 관한 법률 제38조.
셋째는 경매감정평가는 그 당시의 시세나 이용 상황을 기준으로 해야 한다. 그러나 일반적으로 부동산의 가치는 최유효이용을 전제로 평가해야 마땅한 것이다. 그럼에도 이러한 한계는 경매감정에서는 고려하거나 극복할 수 없는 것이다.

아파트와 같은 표준화된 물건의 경우에 첫번째 결함 만을 보정함으로써 극복할 수 있다.  즉 응찰가를 감정가격이 아닌 시세에 바탕을 두고 판단하면 되는 것이다.

그러나 대부분의 부동산은 같은 부류 안에서도 개별 부동산마다 특성이 달라 거래가격에 표준이 존재할 수 없거나, 해당 부동산이 특성 또는 환경적으로 제대로 활용되지 못하고 있는 경우가 많다. 이러한 경매물건에 응찰할 때 단순히 낙찰가율 등을 참고하여 입찰가를 정해서는 곤란하다. 이 때는 경매감정가를 무시하고, 처음부터 가치 측정을 다시 해봐야만 한다. 즉 해당부동산이 입지조건, 토지이용규제, 근린 환경, 용도 등 여러 측면에서 최유효이용 상태에 있게 될 경우를 상정하여 그로부터 물건의 가치를 도출해야 한다.
업무용ᆞ상업용 건물, 소지(素地), 나대지, 노후주택 등의 경매에 응찰하기 위해서는 사전에 충분한 시간적 여유를 갖고 물건에 대한 치밀한 조사 및 분석을 해야 함은 물론, 매수 이후의 개발ᆞ활용 방향도 제대로 설정하여야 한다. 그리고 이에 기초하여 적정가치를 도출해야 한다.
그러한 과정을 거친 다음에 권리분석을 하고 적절한 기회비용을 감안하여 입찰가 상한을 정한 후 냉정하게 경매에 응하는 것이 바람직하다.

개별 경매물건의 조사ᆞ분석은 ①도시 분석, ②지역 분석, ③개별특성 분석, ④최유효이용 분석을 거쳐, ⑤이로부터 대상 부동산의 적정가치를 도출하는 순으로 행해져야 한다. 이를 Flow-chart로 설명해보았다.
여기에서 대상 물건이 기성 도시지역에 위치할 경우, 특별한 도시계획 변경이 없는 한 도시분석**을 생략한다. 이에 비해 대상 물건이 비도시지역이나 미성숙지에 있을 경우에는 지역 분석에 앞서 ‘도시 분석’이 반드시 선행되어야 한다.

   ** 도시분석의 대상: 도시의 위치ᆞ환경, 인구 및 주거, 소득, 산업, 장래 개발계획 등.

실무에 있어서 경매물건이 전국적으로 매우 많을 뿐 아니라 최초 경매공고일로부터 응찰자가 예정하는 입찰일까지 시간도 넉넉하지 않다.
한편 앞서 말했듯이 아파트나 오피스텔 같이 거의 표준화된 물건은 이 같은 치밀한 조사가 필요하지 않다. 간단히 감정가를 시세 변화를 참고하여 보정하는 것 만으로도 적정가치를 짐작할 수 있을 것이다. 그러한 데 비해 업무용ᆞ상업용 건물, 소지(素地), 나대지, 노후주택 등 개별성이 있는 물건의 경우에는 종합적이며 치밀한 가치 측정이 적기에 이루어져야 한다.

나는 이러한 가치 측정을 위한 조사분석 과정을 표준화하여 법원경매 응찰자들이 입찰 준비를 손쉽게 할 수 있도록 도움을 주고 싶다. 그 첫걸음으로 서울 동남권(서초, 강남, 송파, 강동구)에 소재하는 비표준화 부동산***을 대상으로 적정가치를 도출하는 시범적 작업을 해보고자 한다.
   *** 비표준화 물건 중에서도 상대적으로 가격수준이 낮거나 독자적인 효용 변화가 곤란한 다세대주택, 집합건물 상가, 기타 특수물건 등은 다루지 않는다.
그리고 깊이 있는 조사분석은 물론 응찰자에게 충분히 분석자료를 검토하고 임장조사를 할 여유를 보장하기 위해, 경매 매각공고에 앞서 배당요구종기공고 단계부터 물건 조사에 착수할 것이다.